Pajak Bumi dan Bangunan
Penulis: Lina Nurlaela
Lina Nurlaela
Oleh Lina Nurlaela
(Fakultas Ekonomi Universitas
Garut)
Sebuah usaha yang
berjalan pasti memerlukan lokasi fisik sebagai pusat operasi untuk menjalankan
suatu usaha tersebut. Pada dasarnya, sebuah perusahaan membutuhkan biaya
pengeluaran agar bisnis atau usahanya dapat berjalan di lokasi tersebut secara
legal atau sah secara hukum. Biaya yang diperlukan tersebut adalah Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB).
Dikutip dari Kemenkeu.go.id, merujuk Pasal 41 UU HKPD, besar
tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5%. Sedangkan tarif PBB-P2 berupa lahan produksi
pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk lahan
lainnya.Tarif PBB-P2 ini nantinya akan ditetapkan terlebih dahulu dengan
Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing daerah.
Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) merupakan sebuah biaya yang harus disetorkan atas keberadaan
tanah dan bangunan yang memberikan keuntungan dan kedudukan sosial ekonomi bagi
seseorang ataupun badan. Karena Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bersifat
kebendaan, maka besaran tarifnya ditentukan dari keadaan objek bumi atau
bangunan yang ada.
Objek dan
Subjek Pajak Bumi dan Bangunan
Definisi dari objek Pajak Bumi dan Bangunan (objek PBB)
sendiri merupakan tanah atau bangunan yang wajib untuk dipungut pajak. Objek
bumi dalam Pajak Bumi dan Bangunan meliputi: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan
dan tambang.
Sedangkan, untuk objek bangunan dalam Pajak Bumi dan
Bangunan meliputi: rumah tinggal, bangunan usaha, gedung bertingkat, pusat
perbelanjaan, pagar mewah, kolam renang, dan jalan tol.
Definisi dari subjek Pajak Bumi dan Bangunan (subjek PBB)
merupakan orang pribadi atau badan yang secara sah dan nyata memiliki hak atas
bumi, memperoleh manfaatnya, memiliki dan menguasai bangunan tersebut, serta
merasakan manfaatnya.
Bukan Termasuk Objek Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB)
Tidak setiap tanah dan bangunan yang ada dapat menjadi objek
dalam Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), ada beberapa juga yang tidak masuk ke
dalam objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), yaitu dapat dikelompokkan
berdasarkan penggunaannya:
1.
Dipergunakan untuk kepentingan umum
dan tidak memperoleh keuntungan di bidang: sosial, ibadah, kesehatan,
kebudayaan, pendidikan, dan sejarah
2.
Dipergunakan untuk menjaga flora dan
fauna: hutan suaka alam, hutan lindung, dan taman nasional
3.
Dipergunakan oleh perwakilan negara
atau organisasi internasional: konsulat dan kedutaan
Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pada dasarnya diatur dalam
beberapa Undang-Undang di Indonesia, yaitu:
1.
Undang-Undang (UU) No.12 Tahun 1994 Tentang
Perubahan atas Undang-Undang (UU) No. 12 Tahun 1985 terkait Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB) yang mengatur semua tentang pungutan atas Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB)
2.
Undang-Undang (UU) No. 28 Tahun
2009 Tentang Pajak dan Retribusi Daerah yang
menjelaskan:
a.
Bahwa pemerintah kabupaten atau
pemerintah kota memiliki wewenang dalam melakukan pemungutan atas Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB) di sektor pedesaan dan perkotaan (PBB-P2)
b. Bahwa pemerintah atau pusat memiliki wewenang terhadap
sektor Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB-P3)
Dasar Pengenaan
atas Pungutan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Sebagai dasar pengenaan pungutan atas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dapat
disebut Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan dihitung berdasarkan harga rata-rata
atau harga pasar pada saat melakukan transaksi jual beli. Dasar pengenaan
pungutan ini ditetapkan oleh Menteri Keuangan (Menkeu)
Namun, setiap daerah memiliki Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang
berbeda-beda dikarenakan adanya pengaruh dari beberapa dasar penetapan untuk
objek bumi dan bangunan, yaitu: bahan yang digunakan dalam bangunan tersebut, letak,
rekayasa, kondisi lingkungan, pemanfaatan, dan peruntukan.
Cara Menentukan
Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Terdapat 3 tahap yang dilakukan dalam menghitung Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB), yaitu:
1.
Menetapkan
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Definisi dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sendiri merupakan besarnya
harga atas objek baik bumi maupun bangunan atau dapat dikatakan pula sebagai
harga untuk properti tanah dan bangunan. Sebelum menghitung berapa besarnya
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayarkan, maka langkah pertama harus
mengetahui terlebih dulu harga dari tanah dan bangunan tersebut.
2.
Menentukan
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan suatu dasar dari penghitungan Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB) sebagai nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam
perhitungan pajak yang terutang. Berikut ini merupakan ketentuan persentase
dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang telah ditetapkan pemerintah berdasarkan Keputusan Menteri
Keuangan No.201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi
dan Bangunan:
a.
40%
(empat puluh persen) untuk perkebunan
b. 40% (empat puluh
persen) untuk pertambangan
c. 40% (empat puluh
persen) untuk kehutanan
d. Sedangkan bagi
objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan dapat dilihat dari Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu: 40% (empat puluh persen) untuk nilai lebih dari
Rp 1.000.000.000 (satu miliar rupiah), sedangkan 20% (dua puluh persen) untuk
nilai kurang dari Rp 1.000.000.000 (satu miliar rupiah).
Kembali dengan mengacu pada uraian dari Keputusan Menteri Keuangan
tersebut, maka untuk menghitung Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) adalah dengan
mengalikan persentase dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) tersebut dengan Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP). Rumusnya adalah sebagai berikut:
NJKP = % NJKP X NJOP
3.
Menghitung
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Setelah mengetahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Nilai Jual Kena Pajak
(NJKP), maka dapat langsung menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dengan
menggunakan rumus berikut ini:
PBB = 0,5% X NJKP
Dasar hukum atas Peraturan Menteri Keuangan
Republik Indonesia Nomor 48/PMK.03/2021 tentang Tata Cara
Pendaftaran, Pelaporan, dan Pendataan Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022
tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU
HKPD), pemerintah resmi menaikkan tarif PBB atau Tarif Pajak Bumi dan Bangunan
Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2).
Merujuk Pasal 41 UU HKPD, besar tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5%. Sedangkan
tarif PBB-P2 berupa lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah
daripada tarif untuk lahan lainnya. Tarif PBB-P2 ini nantinya akan ditetapkan
terlebih dahulu dengan Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing daerah
Contoh Soal :
Tn. Amir merupakan seorang pengusaha dan beliau mempunyai properti rumah
seluas 200 meter persegi dengan nilai Rp1.000.000 per meter. Rumahnya berdiri
di atas tanah dengan luas 250 meter persegi dengan nilai Rp1.500.000 per meter.
Bagaimana perhitungan PBB atas Tn. Amir?
Jawab :
Nilai Rumah = 200 x Rp. 1.000.000= Rp.
200.000.000
Nilai Tanah = 250 x Rp. 1.500.000=
Rp. 375.000.000
NJOP
= Rp. 200.000.000 + Rp375.000.000= Rp. 575.000.000
NJKP
= 20% x Rp575.000.000= Rp. 115.000.000
Maka, Nilai Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Tn Amir adalah:
0,5% x Rp115.000.000 = Rp. 575.000.
